Článek: Pronajímáme byt ... strasti, úskalí a tipy

V létě jsme se rozhodli pronajímat, resp. podnajímat náš družstevní byt. Tenhle malý článek je příběh o neplatičích, smlouvání a starostech, které Vás mohou čekat, když uděláte podobný krok. A nebyl bych to já, abych nepřidal několik postřehů a tipů.

Označení "mám byt" u družstevního bytu není příliš správné, v právní skutečnosti byt vlastní družstvo, jehož jste členem a vy vlastníte z tohoto titulu pouze právo byt užívat. Tedy pakliže se rozhodnete byt podnajímat, hledáte "podnájemníka". Hledání podnájemníků je kapitolou samo o sobě, doporučuji si vždy udělat průzkum trhu v dané lokalitě, kde se "Váš" být nachází. Minimální znalostí je přehled o stávající nabídce (kolik bytů je v dané lokalitě k dispozici) a poptávce (užitečné mohou být informace o lokálních demografických změnách - např. otevření nové továrny v okolí, vznik nových pracovních pozic, či zda je v vlízké budoucnosti plánována výstavba nových bytových jednotek městem atd.)

Další informace se týkají cenové úrovně podnájmů. Zde bych zmínil nejdůležitější pravidlo pronajímání majetku - pravidlo č.1 - NÁJEMNÍKOVI NIKDY NEVĚŘTE! To, že podobné inverzní pravidlo uplatňují i nájemníci, Vám je celkem jasnné... Tedy pokud potenciální podnájemník tvrdí, že o tři bloky je identický byt o 5 tisíc levnější, měli byste být schopni argumentovat(například i tím, že to není pravda, že dotyčný pronajímatel nezahrnul v ceně poplatky, že byt není identický, ale má o 2 místnosti méně a starou koupelnu atd.)
Zjištění skutečných tržních cen nájmů v okolí u srovnatelných bytových jednotek je základním odrazovým můstkem pro Váš byznys.

Malý tip pro Vás - možná budete osloveni nějakou realitní kanceláří (obzvlášť, pokud je Váš byt v žádané lokalitě). Pamatujte opět na pravidlo č.1 - ani makléřovi nikdy nevěřte! Pokud o agenturu zájem nemáte (a Vy jej nemáte!), jakmile jej pustíte k bytu blíže(např. nafotit prostory pro ukázku "neexistujícímu klientovi", kterým Vás makléř nakrmil), pak Váš byt bude zanesený do databáze agentury. Bohužel je to tak.

Takže v této chvíli se Vám nejspíše po určité době ozvali nějací potenciální nájemníci a začíná fáze hledání "toho pravého". Zde uvedu pravidlo č.2 pronajímaní bytu - LEPŠÍ VRABEC V HRSTI, NEŽ HOLUB NA STŘEŠE!
Obdobná kauzalita je totiž i na straně nájemníků - v čím větší nouzi jsou (bydlení na ulici není nic moc), k tím většímu nájmu jsou ochotni se upsat. Problém je ten, že nájem smluvní je jedna věc, placení druhá.
Proto pamatujte na pravidlo č. 2: Mnohem cennější je solventní nájemník, který platí včas a přesně, byť například o tisíc korun méně než ten, který platí sice o tisíc více, ale pokaždé mu musíte 3x zavolat a jednou ho navštívit!

Pakliže tedy máte vybraného podnájemníka a rozhodli jste se vstoupit do smluvního vztahu, je na čase připravit nájemní smlouvu. V našem případě půjde o "Smlouvu o podnájmu". Co je předmětem smlouvy naleznete na mnoha webech, proto se jí zde nebudu zabývat. Důležité je, aby smlouva byla opravdu bilaterální(oboustranná) a obě strany zavazovala k určitému plnění. Smlouvu o podnájmu vždy nezapomeňte časově ohraničit, jelikož prodloužit lze vždycky. Také se zvlášť zaměřte na podmínky výpovědi podnájemníka a sankce, pokud Vám například bude dlužit peníze, zničí Váš majetek atd.
Dobu trvání nájmu doporučuji stanovit na 1 rok.
Jelikož podnajímáte družstevní byt, nezapomeňte, že smlouva musí obsahovat povolení vlastníka - tedy bytového družstva. Jednání s družstvem je vždy individuální a proto ještě před uvažováním o podnajímání bytu se vždy informujte o konkrétních podmínkách (často bývá například zpoplatněno, je nutné podat včas žádost atd.)

Nikdy nezapomeňte na stanovení termínu splatnosti každého měsičního nájmu a stanovení dostatečné vratné kauce! Pamatujte na pravidlo č.1 a 2 - pokud nájemník tvrdí, že je teď na ulici a proto by potřeboval už dnes přespat v bytě, ale kauci složí až zítra (banka už má zavřeno), tak bohužel!!! Dokud nevidíte peníze na stole, tak buďte neoblomní. Ušetří Vám to mnoho problémů.

Pokud jste doposavaď postupovali správně, pak máte například dvouměsíční kauci, solventního podnájemníka, smlouvu s výpovědí 14 dní při neplacení nájmu včas a můžete v klidu zaměřit svoji pozornost jinam. Bohužel pokud jste nepostupovali správně a nájemník neplatí, dostáváte se do svízelné situace.

Vždy pamatujte na pravidlo č. 3 - "PROBLÉMY ŘEŠTE HNED"! Nájemník nezaplatil včas a nedal o sobě s omluvou vědět, ihned jej kontaktujte a neodkládejte problémy. Pakliže podnájemník získá pocit, že jste benevolentní, začne otálet se splátkami, přestane platit atd.

Jak tedy řešit, pokud Vám nájemník dluží peníze? Jestliže dluh naplnil zákonou, či smluvní míru, podejte mu výpověď. Pamatujte, že dluh by neměl nikdy překročit vratnou kauci! Jestliže se tak ale stalo, snažte se donutit nájemníka zaplatit co nejdříve. Každý den Vás stojí peníze.

Pokud se budete muset obrátit na soud, je dobré dluh převést na směnku - donuťte dotyčného podepsat vlastní směnku. Soudní řízení je velmi krátké, navíc náklady na něj zaplatí směnečník. Možností může být i odprodání směnky jako cenného papíru třetí straně. Otázkou do budoucna zůstává, zda i směnečný platební příkaz insolventní nájemník naplní, či dojde k exekuci. I ta může být běh na dlouhou trať, takže pokud jste se dostali až sem, tak držím palce, aby to dobře dopadlo.